Il contratto preliminare (spesso chiamato anche compromesso) è uno dei passaggi più importanti quando si compra o si vende casa. Eppure, molte persone arrivano a questo momento senza avere le idee chiare, rischiando errori anche rilevanti.
Capire bene come funziona il contratto preliminare è fondamentale per evitare problemi e affrontare la compravendita con maggiore sicurezza e tranquillità.
Cos’è il contratto preliminare
Il preliminare è il contratto con cui venditore e acquirente si obbligano reciprocamente a concludere in futuro il contratto definitivo (c.d. “rogito”).
Attenzione, il contratto preliminare di compravendita:
- non trasferisce la proprietà
- ma crea un vincolo giuridico tra le parti
È molto utilizzato quando:
- serve tempo per ottenere il mutuo
- l’immobile non è ancora pronto
- si vogliono fissare subito prezzo e condizioni
A cosa serve il compromesso
Il compromesso serve a fissare l’accordo tra le parti.
Con il contratto preliminare si stabiliscono:
- prezzo dell’immobile
- tempi del rogito
- modalità di pagamento
- eventuale caparra
Esempio pratico
Se trovi casa a Bologna, ma il rogito sarà tra 3 mesi:
- il venditore non può vendere ad altri
- tu sei obbligato ad acquistare
Entrambi siete tutelati.
Cosa deve contenere un contratto preliminare
Un contratto preliminare ben fatto deve essere completo e preciso.
Elementi fondamentali:
- dati delle parti
- descrizione dell’immobile
- prezzo
- modalità di pagamento
- termine per il rogito
- caparra o acconti
- eventuali clausole accessorie (es. mutuo)
Un preliminare generico o incompleto è una delle principali cause di contenzioso.
Errori comuni da evitare
Molti problemi nascono da leggerezze in questa fase.
Ecco gli errori più frequenti:
- Usare modelli standard: Ogni compravendita è diversa: i modelli online sono spesso inadeguati.
- Non verificare l’immobile: Ipoteche, abusi edilizi o vincoli possono emergere dopo.
- Confondere caparra e acconto: La caparra confirmatoria ti tutela in caso di inadempimento mentre un acconto è un semplice anticipo sul prezzo
- Non registrare il preliminare: È obbligatorio entro 30 giorni dalla sottoscrizione.
- Non valutare la trascrizione: La trascrizione del contratto preliminare nei Registri Immobiliari offre una tutela molto forte verso terzi.
Quanto si paga: imposte sul contratto preliminare
Dal punto di vista fiscale, il preliminare sconta:
- imposta di registro fissa: 200 euro
A cui aggiungere:
- imposta di registro dello 0,50% sulle somme versate a titolo di caparra o di acconto prezzo
Attenzione a un punto importante:
- solo l’imposta proporzionale dello 0,50% può essere recuperata come credito d’imposta al momento del rogito.
L’imposta fissa di 200 euro non è recuperabile
Questa distinzione è spesso poco chiara, ma è fondamentale per evitare aspettative errate.
Preliminare per immobili da costruire: quando è obbligatorio il notaio
Un caso particolare riguarda gli immobili in corso di costruzione (ovverosia l’acquisto da società costruttrice), soggetti alla disciplina del D.Lgs. n. 122/2005 (Tutela degli Acquirenti di Immobili da Costruire – “TAIC”), come modificata dagli artt. da 385 a 388 del D.Lgs. n. 14/2019.
In queste situazioni:
- il contratto preliminare deve essere obbligatoriamente stipulato per atto notarile (atto pubblico o scrittura privata autenticata)
- sono previste specifiche tutele per l’acquirente:
- contenuto minimo del contratto preliminare
- consegna della fideiussione a copertura delle somme versate al costruttore fino al rogito definivo
- trascrizione del contratto preliminare
- consegna della polizza assicurativa decennale postuma alla stipula del contratto definitivo
Quando è necessario rivolgersi al notaio
Anche quando non è obbligatorio, il supporto del notaio è spesso decisivo.
È particolarmente consigliato quando:
- l’immobile presenta criticità
- si versano somme importanti
- si vuole trascrivere il preliminare
Il notaio infatti controlla:
- la regolarità giuridica dell’immobile
- la correttezza del contratto
- la tutela delle parti
Conviene sempre sottoscrivere prima il contratto preliminare?
Nella pratica, quasi sempre sì.
È utile soprattutto quando:
- c’è distanza tra la sottoscrizione del preliminare e la stipula del rogito
- si vogliono bloccare prezzo e condizioni
- si versano acconti o caparre
Può essere evitato solo nei casi molto semplici con rogito immediato.
Conclusione: perché è una fase decisiva
Il contratto preliminare è uno strumento fondamentale, posto a tutela sia del venditore che dell’acquirente, che serve a fissare gli elementi essenziali dell’accordo, di modo da evitare spiacevoli sorprese.
Una trattativa condotta in modo superficiale infatti può:
- rallentare la compravendita
- creare contenziosi
- generare perdite economiche
Hai bisogno di assistenza?
Se devi firmare un compromesso o vuoi verificare un contratto preliminare a Bologna, è sempre consigliabile un controllo preventivo.
Un supporto professionale ti permette di:
- evitare errori
- chiarire ogni dubbio
- affrontare l’acquisto con maggiore serenità
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